É possível regularizar venda feita sem incorporação

O Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento, entendeu ser possível regularizar a venda de imóveis realizada antes do registro da incorporação imobiliária, afastando, assim, a aplicação da multa de 50% sobre o valor do negócio pela ausência do registro.

O julgamento cria uma exceção a regra cada vez mais sedimentada e aplicada no Brasil de que impõe ao incorporador que aliena unidades autônomas antes da conclusão da construção e sem o registro de incorporação imobiliária, multa de 50% sobre o valor da alienação em benefício do adquirente, entendimento este que vem sendo aplicado amplamente.

O julgado, caso em que uma incorporadora, adquirente de unidades antes do registro da incorporação, cobrava de outra incorporadora a multa correspondente, teve entendimento do STJ no sentido de negar a sua aplicação  em função do fato de que a incorporação, ao momento da negociação, já estava em curso, embora não registrada, e que o negócio foi formalmente celebrado após seu registro no Cartório competente, embora negociado antes.

A interpretação dos ministros do STJ fortalece a interpretação de que o termo “negociação” presente na Lei nº 4.591/64 (referência a proibição de negociação de unidades antes do arquivamento da incorporação) deve ser compreendido como a conclusão do negócio jurídico – no caso, a assinatura do contrato que aliena a unidade, e não o início de conversações para tanto.

O precedente, ao fazer referência a antigo julgamento, também reforça entendimento já antigo no sentido de que é possível regularizar o vício pela comercialização de imóveis sem a incorporação com a re-ratificação do negócio após seu registro.

Referência : STJ, AgRg no REsp nº 595965-PB